1366Строительство дома начинается с подбора подходящей земли. Рассказываем, на что обратить внимание при покупке земельного участка, как правильно выбрать, какие возможны подводные камни и что проверять, чтобы их избежать.
Основные моменты
Приобрести можно лишь тот объект, который стоит на кадастровом учете, а значит в ЕГРН внесены сведения о нем. Перед покупкой важно удостовериться в следующих моментах:
-
Продавец — действительно собственник участка.
-
Нет обременений на землю.
-
Местонахождение, границы и площадь объекта соответствуют тому, что заявляет продавец.
-
Вид разрешенного использования (ВРИ) интересующего вас участка и категория земель отвечают вашим целям.
-
Участок не входит в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Проверка через интернет
Чтобы сразу отбросить варианты, которые вам не подходят, начните с изучения информации про объект в открытых и всем доступных источниках. Для получения таких сведений нужно знать адрес и кадастровый номер участка. Проверить землю перед покупкой онлайн в Росреестре можно бесплатно.
Публичная кадастровая карта
На карте, представленной на официальном сайте Росреестра, можно пробить участок по кадастровому номеру. Так вы сможете посмотреть статус, схему объекта и узнать основные характеристики: размер (точную площадь), форму, ВРИ, назначение земель. На кадастровой карте даже можно измерить участок — там есть кнопка включения инструментов для измерения расстояний и площади.
Обратите внимание: если вы хотите построить дом для круглогодичного проживания, нужно купить участок под ИЖС или ЛПХ на землях населенных пунктов.
Напоминаем, где и что разрешено строить:
|
Жилой дом |
Садовый дом |
Хозпостройки |
|
ИЖС ЛПХ (приусадебный) СНТ, ДНТ |
ЛПХ (приусадебный) СНТ, ДНТ |
ЛПХ (полевой) ОНТ |
Если земля по ВРИ относится к садоводству, на ней не разрешается строить ни дом, ни дачу. Такие участки предназначены лишь для выращивания сельхозкультур.
Вот, что еще можно узнать по кадастровому номеру земельного участка — посмотреть, не находится ли он в ЗОУИТ. В таких зонах много ограничений, в некоторых — вообще нельзя строиться. Проверить ограничения на земельный участок также можно по генплану и ПЗЗ.
Генеральный план
Это проектный документ, на основании которого планируют и застраивают территорию населенного пункта. Выглядит, как карта. Ее стоит посмотреть, чтобы избежать соседства с нежелательными объектами, например, заводами или свалками.
Генплан можно найти на сайте администрации либо на портале ФГИС ТП. В этом документе указываются зоны застройки: где будут жилые дома, где проложат дороги, где промзоны, а где кладбища.
Правила землепользования и застройки
В ПЗЗ содержатся данные о локальных требованиях к застройке и использованию земли. С Правилами можно ознакомиться там же, где размещают генплан: на сайте администрации / на ФГИС ТП. Здесь смотрят ВРИ участков внутри зон территории.
Проверка документов
Рассмотрим, как проверить документы на земельный участок при покупке, какие именно бумаги запросить у продавца.
Выписка из ЕГРН
Это главный документ, который подтверждает право собственности продавца на объект и содержит много важной информации о земле. Из выписки можно узнать:
-
категорию земли и ВРИ;
-
границы участка — закреплены ли они;
-
ограничения по застройке и использованию — находится ли земля в ЗОУИТ.
С помощью ЕГРН также можно проверить землю на обременение, узнать, не наложен ли на участок арест, не в залоге ли он.
Правоустанавливающие документы
Попросите у собственника правоустанавливающий документ. Роль такого может играть договор купли-продажи, решение администрации или суда о предоставлении участка, свидетельство о праве на наследство.
Посмотреть бумаги необходимо, чтобы выяснить, как текущий хозяин участка получил его. Например, если вам предъявили договор купли-продажи, а продавец находится в браке, то потребуется еще и согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом.
Межевой план
Этот документ нужен для проверки границ земельного участка. Если такой план есть, это хороший знак — границы объекта установлены. Но плана может просто не быть или границы могут быть установлены неверно. А еще нередко бывает, что межевание делал не текущий продавец, а предыдущий — и нынешний собственник не в курсе того, как закреплены границы.
Росреестр рекомендует собственникам проводить межевание. Сделки без проведенного межевания проходят. Но отсутствие точно определенных границ часто становится причиной конфликтов между владельцами смежных участков. Поэтому просите продавца сделать межевой план.
Осмотр участка
Если информация из открытых источников вас устроила и по документам продавца всё в порядке, переходите к последнему этапу — осмотритесь на местности.
Идеальное время для «разведки» — весна. Сразу видно, в каком состоянии местная администрация содержит дороги, не подтопляется ли участок. Рассмотрим, какие нюансы стоит проверить при осмотре и какие вопросы задавать при покупке участка.
Геометрия
Идеальный вариант — земля квадратной или прямоугольной формы, с ровными границами. Сам участок тоже должен быть ровным — иначе придется тратить дополнительные средства на выравнивание.
Транспортная доступность
Перед тем как покупать земельный участок, обращайте внимание, как к нему можно подъехать и какие дороги вокруг. Во время строительства дома вам придется подвозить материалы, возможно, использовать спецтехнику — въезд должен быть удобным для этого.
Узнайте у местных, чистят ли дороги и кто за это несет ответственность. Если это земли населенных пунктов по ВРИ, то за дорогами должен следить местный муниципалитет. Если сельхозназначения — то всё придется делать вам самим.
Еще важно знать, ходит ли здесь общественный транспорт. Даже при наличии собственного авто хорошо бы иметь дополнительные варианты перемещения.
Также оцените пропускную способность дорог в этом районе, какова их загруженность в будни и выходные. Возможно, будет правильнее отказаться от одного участка в пользу другого, но с менее загруженными дорогами.
Коммуникации
Проверьте, есть ли рядом коммуникации и как далеко. Сюда входят электричество, газ, водопровод, водоотведение. Сравните, что выгоднее: тянуть от магистрали всего 12 метров трубы или все 400. Учесть это необходимо до покупки земли.
Инфраструктура
Если вы подыскиваете участок для строительства дома, обязательно проверьте наличие коммерческой и социальной инфраструктуры, как далеко находятся магазины, в каком режиме они работают. Также необходимо узнать, где можно получить ближайшую медицинскую помощь. Семьям с детьми важно проверить наличие рядом образовательных учреждений.
Уровень грунтовых вод
Слой грунта, насыщенный водой, может находиться на различной глубине. Важно это уточнить перед покупкой. Стоит задать вопрос об уровне грунтовых вод соседям — это простой способ быстро получить достоверный ответ.
Если уровень грунтовых вод высокий, будет сложно сделать подвал и обычный фундамент может не подойти, да и весной возможны подтопления. Если низкий — пробурить скважину до него, чтобы добраться до питьевой воды, может быть очень затратно.
Местные проблемы
По возможности побеседуйте с местными жителями. Случается, что на территории происходят какие-то неочевидные вещи, о которых могут рассказать только те, кто уже здесь живет. Например, летом из-за большой нагрузки на трубопровод вода до интересующего вас участка просто не доходит.
Помните: отказаться от покупки проблемного участка намного проще, чем расторгать уже проведенную сделку. Ну а если проверка пройдена, вы нашли подходящую землю и хотите строиться, предлагаем вам построить на ней надежный и красивый дом из клееного бруса. Выберите вариант на свой вкус в нашем каталоге типовых проектов или закажите разработку индивидуального проекта.